众所周知，深圳市规划与国土资源局于1996年10月30日颁发了《深圳市规划与国土资源局关于多功能用地使用年限问题的复函》（深规土〔1995〕629号），按其规定，深圳市土地使用权年限的确定遵循三个原则：

   一、同宗土地只能有一种土地使用年限。

   二、规划功能为综合性的用地，以大比例的用地来确定使用年限。

   三、规划功能为某主体及其配套，无论配套建筑比例大小，均以主体建筑的性质来确定土地使用年限。

   因此，对于同宗土地具有多种使用功能且最高使用年限不一的用地，原则上以主体建筑物的性质和主要规划功能来确定使用年限，即深圳市的土地使用权出让年限自1996年10月30日以后就是同一宗地上规划不同用途的建筑物只存在一个相同的土地使用权年限。和其他城市是有所不同的，其他城市基本都是遵循《土地管理法》对不同用途的土地法定最高年限还确定规划建筑物的证载使用年限。也就是说其他城市的土地开发，即便是同一宗地，如果分别规划建设商业、住宅、办公等，则建成后的商业物业证载的土地年限按40年计算，住宅则按70年计算，办公则按50年计算。

   所以在评估过程中，很多非深圳的估价师或专业人士对深圳市的土地使用权年限的问题很不解，也有人质疑深圳的土地年限确定是不合规定的，尤其在收益法估价过程中应当按《土地管理法》的规定，其剩余年限应按相关规定最高法定年限去扣减已使用年限来确定剩余年限。当然这种观点笔者并不太认可，站在估价师的角度来看，估价师当具有审核之义务，但应限于对产权证的真假去核实。如果产权证是真实的，一般情况估价师没有义务也没有能力去质疑土地房产主管部门颁发的产权证登记信息的合法性或合理性。站在投资者的角度来说，居然是政府主管部门颁发的产权证，其确定的程序是经过层层把关才颁发的，政府应有能力为其行为负责。即便出现个案“错误”，在没有纠正之前，当视为合规合法。何况关于土地年限的确定遵循一宗地一个土地使用年限是由来形来的，是一个共识，并非个案，所以更不需要去质疑。因此评估过程中，我们估价人员完全可以遵循产权证登记的年限去测算剩余年限。除非极个别案例如在评估过程我们获悉了委托人的竣工测绘报告数据和不动产证登记信息出入较大，我们可以怀疑可能出现工作人员登记失误的可能性，可以提出要求再查询不动产登记薄予以核实。

   值得一提的是，2009年4月29日发布《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于给罗湖等5个行政区房改审批权的通知》等9件规范性文件的决定，其中对《深圳市规划与国土资源局关于多功能用地使用年限问题的复函》（深规土〔1995〕629号）予以保留，有效期为5年，到期后自动失效。所以我们在最近几年的估价过程中，或多或少可能会接触到个别同一宗地存在不同用途的房产证载土地使用年限不同的情况，不必惊讶。其实我们从2017年12月11日深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知中第（十一）拆除重建类城市更新项目的土地使用权最高年限按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）的规定执行，即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。经批准改造为现代物流用途的，其土地使用权最高年限按照《暂行措施》第（十四）项规定执行。

   同一宗地包含两种以上土地用途的，原则上按照主导用途（建筑面积占50%以上）计算土地使用权最高年限。

同一宗地包含三种以上土地用途，且没有一种用途的建筑面积占50%以上多数的，该宗地土地用途为综合用地，土地使用权最高年限为50年。

   同一宗地包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权最高年限不超过70年，其余部分土地使用权最高年限按照本项第二款、第三款的规定执行。

   可以看出，当前深圳原则上依然大体上还是遵循同一宗地同一个土地年限的规定，但是存在个案，如同一宗地包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权最高年限不超过70年，其余部分土地使用权最高年限按照本项第二款、第三款的规定执行。就是说如果该宗地规划了商业、住宅，如果商业规划面积占了主导如超过了50%，则可能会出现将来建成后的住宅不动产证证载土地使用年限为70年，商业的不动产证证载土地使用年限为40年。