作为评估机构而言，在日常与金融机构合作过程中，会时不时遇到诸如高新用地、高新技术项目用地及产业用地等地上房屋的评估。以前本人也专门就以上三类用地上的房地产抵押评估时的区别及关注点做过相应的分析。今天就高新技术产业带用地抵押评估做一个延伸，就高新技术产业带用地上的房地产抵押评估谈一谈自己的看法。

   以下图房地产证为例：

   根据《房地产权证》记载信息，本地属深圳市高新技术产业带用地。我们当习惯性建议委托人提供相应的《土地使用权出让合同》，了解权利人获得土地使用权方式，同时对深圳市高新技术产业带用地上的房地产抵押过程中可能出现的问题与金融机构做相应的沟通解释工作。如下图，在房地产设定抵押时，市规划和自然资源局各分局一般会对此给产权人发函，如下图所示。

   评估过程中，诸多评估机构见到复函后，大部分评估机构都是以评估值不高于《房地产证》登记价来回复金融机构。本人则以为在对高新技术产业带用地上的房地产抵押评估时，当对其特殊政策限制进行准确解读才能真实、客观地还原出其合理的房地产抵押价值。

  首先，我们应该了解什么是深圳市高新技术产业带，根据《深圳市人民政府办公厅转发深圳市高新技术产业带企业或项目入区审核与监管指导意见(试行)的通知》第二条：深圳市高新技术产业带是指以发展高新技术产业为目的，由深圳市人民政府在南山、宝安、龙岗三区范围内规划的区域，包括市高新技术产业园区、留仙洞片区、大学城片区、石岩片区、光明片区、观澜—龙华—坂雪岗片区、宝龙—碧岭片区、市大工业区（出口加工区）、葵涌—大鹏片区、生态农业高新技术产业片区。另根据《深圳市高新技术产业带高新技术项目用地资格审查与监管办法》第三条：深圳市高新技术产业带管理机构是作为市招拍挂委员会非常设成员单位，依照《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》（现已废止，具体可见《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号））参与审议市产业带范围内招拍挂出让地块的相关事项。由此可见，深圳市高新技术产业带用地属工业及其他产业用地范畴。市规划和自然资源局出具的复函中抵押金额不得超过上述房地产范围内土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和，与《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）第十四条“以出让方式供应的一般产业项目用地，建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让，初始登记后不得办理分证；允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。以出让方式供应的重点产业项目用地，建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”是完全吻合的。

   其次，抵押金额与抵押价值是有天壤之别的，抵押金额是金融机构与贷款申请人双方最终抵押协议上约定的金额，而抵押价值是估价对象未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值，抵押价值是评估机构对抵押物作出的价值判定。通常金融机构是依据评估机构作出的抵押价值的基础上乘以贷款成数来确定抵押金额。根据民法典第二百一十三条登记机构不得要求不动产进行评估。这就意味着作为登记机构而言，其义务只是提醒债权人抵押金额不得超出土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和，而无法禁止。事实亦如此，在抵押实践中，对于这一类特殊房地产抵押物，登记机关会在复函中予以提醒，同时在办理抵押登记时会要求债权人对以上事项已知悉做出书面承诺。

   再次，对于产业用地上的房屋用于抵押，《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）第十四条对其抵押金额不得超出土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和有相关规定，但这与房地产抵押物在未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值并不矛盾，也无必然的关联。笔者以为《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）对房地产抵押金额不得超出土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和的规定恰恰是对债权人的托底。根据《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）第三十条：人民法院强制执行拍卖或者变卖建设用地使用权，次受让人应当承接原国有建设用地使用权出让合同及产业发展监管协议规定的受让人责任及义务，原国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件不变。人民法院强制执行又无符合条件的次受让人的，其建设用地使用权及地上建（构）筑物由政府回购。另一个角度也可以说明在人民法院强制执行又无符合条件的次受让人的前提下政府将以土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和回购。所以作为评估机构而言应该明白的是政策约束的是房地产抵押金额，而并非房地产抵押价值。

   最后，对于上述此类物业，笔者以为作为评估机构而言更应该从该类用地开发后的房屋及相应行业准入限制是否具备广泛性。众所周知，高新技术产业带用地的特殊性就在于一般而言都是带项目入区，这意味着该类用地经开发后只能用于土地使用权出让合同约定的产业。如果当时土地出让时对该类产业限制相对宽泛，或者说该行业比较普遍，这就意味着抵押物的变现难度较小，其市场性就会更为明显。如果行业非常特殊，甚至是前无古人，后无来者，全国也找不着一两家这样的行业，那就需要格外谨慎，对于这类抵押物设定抵押时，将来一旦房地产抵押权变现，人民法院强制执行很难找到符合条件的次受让人，最终基本上就是政府以土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和回购。

   综上，作为评估机构对诸如上述用地评估，应该遵循客观事实，公平公正地采用合理的评估方法对抵押价值进行评估，不应该一刀切，简单粗暴地认为房地产抵押价值也是要遵循“不得超出土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和”，只是在房地产抵押物变现风险分析应具备针对性。而站在金融机构角度来看，首先客观地评价评估机构对其房地产抵押价值的判断，其次更多应关注房地产抵押物未来的变现能力确定合理的贷款成数。因此应该审慎理性地分析贷款人行业特点，行业是否具备相对普遍性，如果行业准入门槛较低则意味着房地产抵押权实现时在人民法院强制执行过程中相对容易有符合条件的次受让人参与竞拍，从而房地产抵押物的变现能力相对会较好，贷款的安全性自然就会得到保障。因此贷款审批时，贷款审批人严格遵循抵押金额不得超出土地使用权出让合同剩余年期地价与建筑物残值之和的原则本身是无可厚非的。只是个人建议金融机构在诸如上述抵押物申请抵押贷款时可以适当加以甄别，这样贷款具备安全性的前提下，在一定程度上既扶持了高新企业的发展，同时也提升金融机构的业务竞争能力。