在日常评估中我们偶尔还是能碰到一些关于违法建筑类的评估，委托人一般是各街道办的查违部门或行政管理中心、违法建筑行为主体。那么遇到诸如此评估时，我们应当如何对违法建筑进行评估呢？

首先，对于违法建筑评估，我们当了解查违部门的处理意见，根据《中华人民共和国城乡规划法》 （2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过　根据2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《关于修改〈中华人民共和国港口法〉等七部法律的决定》第一次修正　根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉等八部法律的决定》第二次修正） 第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。由此可以看出，查违法处理的情形有两类即可采取改正措施消除对规划实施的影响的和无法采取改正措施消除影响的；处罚措施标准也分两类即按建设工程造价的一定比例或者没收违法收入（没收实物一般不涉及评估在本文中不做展开分析）。所以接受评估委托时，必须明确查违主管部门对违法主体采取的处罚方式才能明确估价对象的价值标准或估价内容。

其次，在明确估价对象的价值标准或估价内容后我们对应采用的评估思路或估价范围也不尽相同。按建设工程造价的一定比例进行处罚此类评估相对而言较为简单，采用成本法进行评估即可，但这里面可能也存在一个分歧的地方。关于建设工程造价的理解，一般从两个方向去分析，一个是从建筑物主体即业主的角度，另一个从建筑物施工方角度去分析即承包商的角度。个人理解在处理违法建筑采用建设工程造价的一定比例进行处罚时我们评估的建设工程造价更趋向于后者即建筑物施工过程中采取包工包料价格，并非房地产估价中传统意义的建筑物成本价值（传统建筑物成本价值含开发商开发过程中产生的管理费、利息、利润）。

对于在处理违法建筑采用没收违法收入时，我们评估思路也应有所区分。首先我们厘清两个词语的真正的内涵，第一个词语是“没收”，即将个人的财、物等违法违规所得罚没，收缴。由此可以看出“没收”强调的应该是违法主体在违法行为发生以后到违法行为终止期间产生的违法收入进行罚没，收缴，并不是对违法建筑未来的预期收益进行收缴，同时还应当理解为没收强调的是实际产生的违法收入，只有当违法主体拒不提供或无法提供或提供的违法收入不真实的前提下，作为违法查处的主管部门可以委托评估机构对违法建筑在违法行为产生期间可能获取的客观收益进行评估以此作为没收违法收入的处罚依据。第二词语“违法收入”，可以理解为违建主体在违法行为实施期间因转让或使用违法建筑而产生的资金流入，是不考虑违建主体在转让或使用违法建筑过程中产生施工成本和管理成本等支出。

在评估违法收入过程中，作为评估机构而言强调的是客观收益，而作为执法部门而言应该讲究的是没收实际违法收入，因此严格意义上讲二者性质相同，内容不同。只有当违法主体拒不提供或无法提供或提供的违法收入不真实的前提下，作为违法查处的主管部门可以委托评估机构对违法建筑在违法行为产生期间可能获取的客观收益进行评估以此作为没收违法收入的处罚依据。

另外在评估违法收入过程中，还应该对违法建筑的处理情形分类即可合法化和不可合法化处理。情形一通过没收违法收入后可以补办相应的合法手续将建筑物合法处理，这一类多为违法加建、新建、翻建项目；另一类情形是通过没收违法收入后违法建筑性质不产生变化，其性质仍为违法建筑，换个角度可以理解为只是违法行为中止，不再产生违法收入（不一定是违法行为终止），这一类建筑多为“改扩建”。

对于情形一通过没收违法收入后可以补办相应的合法手续将建筑物合法处理的评估，个人以为评估时应当是自违法建筑建成投入使用之日起建筑物主体土地使用权年限到期之日产生的收益进行资本化处理后换算到违法查处时间，或者设定违法建筑进行合法处理化后能够在市场上实现转让的市场价值；而另一类情形是通过没收违法收入后违法建筑性质不产生变化的，评估时应当仅为违法行为产生到违法行为查处期间产生的违法收入，应该不需要对违法建筑自查处后保留至后续若干年后的收益。从法律意义上讲，违法行为处理后，其建筑物性质并没有发生变化仍为违建，所以不应该或者不能再产生违法收入，否则作为查违部门仍可以进行查处。

最后，对违法建筑的违法收入评估时，还应该区分违法建筑是否直接产生收益或不直接产生收益，对于可以直接产生收益的，可以直接进行评估，而对于不直接产生收益的，可以通过间接的手段来实现。例如某一大厦顶楼违建，加盖一层改造成办公楼，可以直接出租产生收益，可以直接产生收益，则可以直接进行评估；再如两栋楼之间经过改建，中间加建一个连廊，使两栋建筑物之间通行更加便利，又增加活动空间，但不产生直接收益，但实际可以提升两栋建筑物的价值，所以可以通过加建连廊前后两栋建筑物收益前后对比间接分析得出违法收入。在实际评估中，有些评估机构为了省事，直接采用成本法对违建的连廊进行评估，这种评估思路是错误的。因为委托时，我们已然清晰地知道查违部门给出处理意见是没收违法收入，采用成本法对违建主体的成本进行评估，继而以此为依据进行处罚，这是评估机构没有正确理解评估价值内涵，换句话说就是委托人要的并非是评估机构给的，货不对板，会导致错误执法。这样的做法，不论是查违部门，还是评估机构都是不可取的。

综上，个人以为，在针对违法建筑评估时，我们应该首先明确查违部门做出的违法情形的认定，对认定意见和处罚措施要仔细分析，其次是明确评估范围，评估违法建筑过程中存在一些已消除或拆除和采取保留等违法建筑，必须明确我们此次的评估范围和评估对象；最后采用合理的评估方法，根据委托人的处理意见，结合违法建筑的特点选择合理的评估方法进行评估也是非常关键的。